有些中小城市的地方政府大部分財政收入來源于房地產(chǎn)，他們需要資金，而中小城市的開發(fā)商規(guī)模較小，資金周轉(zhuǎn)不過來，如果再不賣掉手頭的房子，資金鏈條就要斷裂了。海南那些七折甩賣的樓市就是這一現(xiàn)狀的鮮明寫照。
一方面是不斷傳出樓價下降的消息，而數(shù)據(jù)統(tǒng)計卻顯示，目前樓市又有反彈跡象。在下跌與回暖之間，樓市很糾結(jié)。
頂不住跡象顯露
日前，海南樓市賣不動了，最低七折甩賣。三亞樓市庫存量已達(dá)百萬平方米，需要20個月才能消化完。開發(fā)商在殘酷的市場形勢面前，“為了快速消化庫存，加大折扣力度成了統(tǒng)一的促銷手段”。
除了海南，其他許多二三線城市如保定、中山、濟(jì)南、成都等都傳出了房價打折的消息。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，年底將至，樓市開始備戰(zhàn)“收官”，各大開發(fā)商們不約而同地磨拳擦掌準(zhǔn)備使出各種促銷手段，力求以價換量使資金回籠來應(yīng)付各種年底的結(jié)算。
“中小城市樓市打折甩賣的原因不外乎以下兩個，一是政府頂不住了，二是開發(fā)商頂不住了。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)所研究院、博士，清華大學(xué)客座教授左傳長對《國際金融報》記者分析，“有些中小城市的地方政府大部分財政收入來源于房地產(chǎn)，他們需要資金；而中小城市的開發(fā)商規(guī)模較小，資金周轉(zhuǎn)不過來，如果再不賣掉手頭的房子，資金鏈條就要斷裂了。海南那些七折甩賣的樓市就是這一現(xiàn)狀的鮮明寫照。”
雖說“當(dāng)局者迷”，但一些房地產(chǎn)從業(yè)人員也看到了中小房地產(chǎn)商面臨的危機。“這個行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的集中度在提高。我們大規(guī)模的品牌跟不上，市場份額越來越大，一些中小型開發(fā)商如果沒有明顯的核心競爭能力。兩條路：第一，轉(zhuǎn)型；第二，被淘汰。”近日，正略鈞策房地產(chǎn)咨詢中心的合伙人陳晉在其名為“正略鈞策管理沙龍”的演講中嚴(yán)肅地指出。
與陳晉的擔(dān)憂相反，北京市社科院副院長趙弘顯得非常高興：“泡沫總有消失的一天。中小城市房價走低是樓市回歸理性的表現(xiàn)。我們早就應(yīng)該要理清楚，中國不應(yīng)該讓房地產(chǎn)發(fā)揮出保值增值和投資投機功能，而應(yīng)該通過一定的經(jīng)濟(jì)手段或行政手段，來保證它居住功能的回歸。希望海南樓市能回歸到它原本的居住功能，造福百姓。”
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一線樓市尚“堅挺”
與二三線城市相比，一線城市的樓市似乎依然堅挺。
“北京樓市進(jìn)入暖冬”，上海房價回暖，成了目前一線城市的代表性特征。數(shù)據(jù)顯示了這種特征：11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專家分析指出，經(jīng)過短暫觀望之后釋放的購房需求成為本月銷量上漲的主要動力。
“大城市的樓市為什么比中小城市好呢？因為兩個壓力沒有了。”左傳長說，“像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經(jīng)不構(gòu)成政府財政收入的主要成分，政府的狀態(tài)相對輕松得多；加上大規(guī)模的房地產(chǎn)商擁有雄厚實力，能咬牙支撐得住，不會輕易降價。”
趙宏表示，除了賣方壓力較小因素之外，買方鉆政策的空子也是樓市回暖的一部分原因。“這種回暖在于我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有不完善的地方，換句話說，‘上有政策，下有對策’。”趙弘憂慮地說，“在實踐中，有些能夠滿足購房需求的要求條件通過我們目前的體制難以篩選掉，比如說要求幾年稅收，有人老老實實繳了幾年稅達(dá)到了要求，但有人就會鉆空子。”
左傳長已在北京生活、工作多年，對于北京買房的壓力，他十分了解：“現(xiàn)在太多人想在北京工作、生活，對商品房的需求是很大的，從這一層面上來說，北京的樓市降價不太可能，只能抑制它，讓它緩慢上漲。”
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未來房價在哪
在此次降價潮中，實施了樓市限購政策的海口成交情況反倒良好。鑒于這一現(xiàn)象，有網(wǎng)友評論，說樓市限購政策不僅沒有減緩樓市上漲，反而抑制了樓市的下跌。
對這一觀點，房地產(chǎn)咨詢公司的陳晉深表贊同：“限購令它的短期效果很顯著，但是長期來看它壓抑了剛需，未來對整個市場的沖擊可能會更大。”而地產(chǎn)巨頭任志強最近也說：“樓市調(diào)控并不令人感到幸福”，并再次強調(diào)房價將漲。
“樓市限購政策在短期內(nèi)肯定是有效果的。”左傳長說，“長期來看，限購政策因為抑制土地交易、房屋交易，減少了供給，反而使得需求相比于供給來說顯得尤為明顯，可能引發(fā)價格反彈也說不定。”
趙弘表示，樓市上漲的主要原因在于中國資本過剩、財富過剩。經(jīng)過改革開放三十年，中國民眾積累了一定財富，但都是以貨幣形式存在。這些財富需要尋求保值增值的渠道，但現(xiàn)在渠道有限，特別是我們的金融體系創(chuàng)新不足，貨幣資本、虛擬資本的循環(huán)脫離了實體經(jīng)濟(jì)的財富創(chuàng)造，導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)資本短缺和虛擬經(jīng)濟(jì)資本過剩。虛擬經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)的通道沒有完全打通，目前的限購只是暫時延緩了房地產(chǎn)的快速泡沫化，但是沒有給這些流動資本找到出路。
不過，雖然目前上海等地房價有回升的跡象，但保障房的大量入市，無疑將平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而這僅是大量保障房源入市的開始。
對于我國房地產(chǎn)政策的未來走向，趙弘認(rèn)為，“我國未來應(yīng)該密切關(guān)注并且及時采取措施來遏制住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化。”
一邊是打折甩賣的新聞，另一邊又是漲價回暖的訊息，消費者究竟該相信誰？樓市究竟是在崩盤還是在回暖？也許在明年3月的全國兩會之后，會有一個比較明確的信號。
